日期：2025-10-16 05:52:23
印度房地产市场正逐步摆脱过去周期性波动与信息不透明的标签，加速向一个结构更完善、更具投资吸引力的资产类别转型。在稳健的经济增长、持续的政策改革以及主要城市持续扩张的共同支撑下，该行业展现出远超以往的规模、透明度与抗风险韧性。
当前，印度GDP增速预计达6.5%，在主要经济体中位居前列，增长动能强劲可见。年轻人口结构的变化及数字平台的广泛普及进一步放大了需求，推动住房、办公空间、物流基础设施以及新兴资产类别（如数据中心）的快速发展。
目前印度行业正在被三大趋同力量重塑：蓬勃的经济增长、人口结构变化，以及日益完善的监管框架。商业办公市场仍是核心支柱，受益于全球能力中心（GCCs）和IT科技企业的持续扩张；与此同时，工业与物流地产也迎来爆发式增长，呼应电子商务的崛起及“印度制造”等政府产业激励政策。住宅市场也在持续升温中，尤其在高端与豪华住宅细分领域，受终端用户改善居住品质的强烈意愿和生活消费升级的推动。
据仲量联行（JLL）报告，2024年是印度房地产具有里程碑意义的一年——机构投资总额飙升至创纪录的89亿美元，完成78笔交易，比2023年增长51%。其中，外国机构投资者占据主导地位，贡献了总投资额的63%。
更值得关注的是，房地产投资信托基金（REITs）与基础设施投资信托基金（InvITs）的兴起，正在重塑市场格局，使普通投资者也能便捷参与优质A级资产的配置，实现投资渠道的“民主化”。零售商业与酒店行业同步复苏，消费能力提升、城市更新及旅游业回暖，显著带动商场客流与酒店入住率回升。与此同时，市场正加速多元化，数据中心、学生公寓、养老社区等替代性资产类别正吸引越来越多的机构资本布局。
印度房地产的发展征程才刚刚启航，而当前这一阶段的显著特征，在于其前所未有的规模与日益成熟的结构。与过往周期不同，如今机构资本正通过与本土开发商建立合资企业等方式，进行战略性、长期性的深度参与。这一转变，正在传统与新兴资产类别中，共同开辟出广阔而可持续的投资蓝海。
印度正站在一场前所未有的房地产转型的临界点，这场变革在规模与深度上均前所未有。 预计GDP增长将维持在6.5%至7%之间，在全球主要经济体中遥遥领先，强劲的发展势头清晰可辨。年轻充满抱负的人口结构、快速推进的城市化进程（城市居民已接近6亿），以及数字平台的广泛普及，这些因素共同激发出对住房、办公空间、物流设施以及数据中心等替代性资产的旺盛需求。政策改革为这一转型提供了坚实基础。从《房地产监管法案》（RERA）和商品与服务税（GST）的实施，到外国直接投资（FDI）限制的放宽，以及SEBI对房地产投资信托基金（REITs）和基础设施投资信托基金（InvITs）的积极推动，印度正系统性地构建一个更透明、更规范、更具吸引力的投资生态。这不仅增强了市场信心，也使印度跃升为全球资本最青睐的投资目的地之一。
商业办公市场成为增长的核心引擎，净租赁面积攀升至历史高点，主要由全球能力中心（Global Capability Centers）和科技企业的大规模扩张所驱动。工业与物流地产同样迅猛发展，受益于电子商务的爆发式增长以及“印度制造”等推动本土制造业的国家战略。与此同时，住宅市场正迎来多年未见的销售高峰，不仅反映出市场的内在韧性，更彰显了城市中产阶层不断升级的生活愿景。尤为关键的是，REITs的崛起正在改变投资格局——优质A级资产的准入门槛被大幅降低，普通投资者也能以透明、规范的方式参与，并获得稳定回报与符合国际标准的治理机制。而住宅，作为城市化进程的基石，依然是印度增长叙事中最温暖也最坚实的底色。
总而言之，印度正提供一个在全球范围内日益稀缺的组合：巨大的市场规模、稳健的增长韧性与不断提升的透明度。 这三者的交汇，正在创造出一种在世界其他地区越来越难以复制的投资机遇。
DLF Rental Business
副总裁兼董事总经理 Sriram Khattar
哪些经济、政策和人口趋势使印度成为全球增长最快的房地产市场之一？
印度房地产的崛起由三大趋同力量驱动：持续的GDP增速、渐进式政策改革、叠加年轻、有抱负的劳动力，催生大都市及二线、三线城市的广泛需求。大规模基础设施投资激发住宅、商业与替代资产的跨类别增长。同时，RERA、GST等监管改革提升透明度与专业性，REITs、InvITs及创新融资平台的发展进一步增强投资者信心。这些因素共同推动印度成为充满活力、极具吸引力的全球房地产市场。
在印度，哪些房地产领域目前提供最具吸引力的投资机会？
印度房地产机会全面，覆盖传统与新兴资产。商业地产韧性突出，办公需求受全球能力中心、IT企业及本土公司推动持续强劲。零售与酒店业复苏，受益于消费增长、升级趋势与旅游业回暖。住宅市场中，豪华与高端领域引领增长，契合年轻富裕群体对品质生活的追求。工业与物流地产迅速扩张，受电商与“印度制造”战略拉动。替代资产如数据中心等新时代资产，正因基础设施升级而重塑投资格局。整体市场多元发展，为国内外投资者带来广阔机遇。
Tata Realty & Infrastructure Ltd
董事总经理兼首席执行官 Sanjay Dutt
哪些经济、政策和人口趋势使印度成为全球增长最快的房地产市场之一？
印度正凭借结构性改革与人口动量，加速迈向全球增长最快的房地产市场之列。“印度制造”倡议与生产关联激励计划（PLI） 不仅推动工业产能扩张，更在新兴经济走廊创造大量就业，激发区域发展活力。较低的税收负担叠加服务业持续增长，带动消费主导型需求上升，而快速的城市化进程正重塑社会经济格局。与此同时，从机场、港口到高速公路的大规模基础设施升级，正在形成全新的“机会集群”。这些力量交汇，催生一个需求与机遇交织的市场，使印度成为全球最具活力的房地产生态系统之一。
在印度，哪些房地产领域目前提供最具吸引力的投资机会？
印度各类房地产领域正共同书写增长篇章，各具潜力：
● 住宅房地产仍是基石，受刚性需求与中产阶级升级居住条件的驱动，持续稳健增长；
● 商业与办公地产表现强劲，全球能力中心（GCCs）持续扩张，彰显对印度知识经济的长期信心；
● 工业与物流地产进入关键阶段，受益于制造业回流、PLI政策红利及电商渗透率快速提升；
● 零售地产在居民可支配收入增长和消费复苏支持下，激发增长潜力；
● 替代资产如数据中心、学生公寓和养老社区，正从利基走向主流，成为机构投资者新焦点。
总体而言，这些领域共同构成一个多元化、抗周期性强、规模庞大的投资组合，充分展现印度房地产市场的深度与韧性。
外国投资者如何在房地产领域把握印度的潜力？他们又是如何在监管改革、基础设施扩展和市场透明度方面开展策略的？
发掘印度房地产的巨大潜力，需采取战略化、本地化与长期化的路径。外国资本的投资策略已从早期的单边进入，演变为如今的战略联盟与合作倡导。通过与印度本土信誉卓著的开发商合作，投资者不仅能共享其本地经验与资源网络，更能有效降低审批复杂性、规避项目延期风险，确保治理标准与运营透明。与此同时，NAREDCO、CREDAI、APREA 和 RICS 等行业组织正积极发挥平台作用，推动政策改革、统一行业标准、提升透明度与专业性。随着基础设施持续完善，市场准入门槛降低，叠加日益清晰、可预测的监管框架，机构投资者得以更有信心地部署资本。这一系统性转变标志着印度房地产正从“机会主义投资目的地”迈向“结构化、可持续的长期增长市场”。
印度的房地产投资信托基金（REITs）与基础设施投资信托基金（InvITs）如何为追求稳定收益和持续现金流的国内外投资者开辟全新投资通道？
房地产投资信托基金（REITs）与基础设施投资信托基金（InvITs）的兴起，正深刻重塑印度机构投资的格局，为国内外投资者开辟了通往稳定收益资产的新通道。在办公需求年吸收量超8,000万平方英尺的背景下，这些工具展现出卓越的韧性与一致性。投资者通过REITs/InvITs间接持有优质资产，有效规避了传统开发模式中常见的土地权属纠纷、成本超支与建设延误等风险。目前，相关资产的入住率稳定在90%以上，有望突破95%，不仅印证了强劲的租户需求，更反映出资产管理与治理机制的日益成熟。尤为值得关注的是，印度REITs的表现已超越多个全球同类市场，凸显其独特竞争力。对寻求稳定现金流、长期增值与治理透明的投资者而言，REITs与InvITs不仅是投资工具，更是进入印度房地产机构化、规范化发展主航道的关键门户，标志着市场正迈向成熟资本市场的关键一步。
La Caisse
亚太房地产董事总经理 Josephine Yip
印度房地产正吸引全球投资者目光，其魅力在于宏观稳定、人口红利与日益多元的地产产品三者融合。过去十年，行业韧性、透明度与流动性持续提升。房地产监管法案（RERA）落地、土地登记数字化推进，以及REITs与InvITs等金融创新工具的推出，共同重塑市场格局，为长期可持续增长夯实基础。
Welspun One
董事总经理 Anshul Singhal
印度房地产行业正站在历史性转折点，由快速城市化、庞大的劳动年龄人口与持续攀升的可支配收入三重动力共同驱动。创纪录的商品及服务税（GST）收入、下行的借贷成本以及攀升至多季度高点的投资者信心，彰显出行业强劲的内生动能。政策改革持续深化，为市场注入确定性。《房地产监管与发展法案》（RERA）、国家物流政策及放宽的外国直接投资（FDI）门槛，显著提升了行业透明度与投资安全性。与此同时，“Gati Shakti”国家基建计划、地铁网络扩展与货运走廊建设，正系统性打通区域壁垒，激活新兴市场潜力。
在4万亿美元经济体以6-7%年增速扩张的背景下，全球供应链加速向印度倾斜，推动房地产不仅实现快速增长，更展现出前所未有的韧性。
机会遍布各细分领域，其中工业与仓储正成为结构性增长引擎。电子商务、制造业与第三方物流（3PLs）的爆发式增长，带动创纪录的租赁吸收量。资本积极涌入A级、合规且具备ESG准备的资产，布局覆盖大都市、港口枢纽与高增长二线城市。住宅市场保持韧性，高端项目需求旺盛；写字楼市场则受益于全球能力中心扩张与灵活办公模式兴起。展望未来，数据中心、城市仓储等新兴资产类别将为机构需求注入新维度，进一步巩固工业与物流作为未来十年主导主题的地位。
外国投资者反应积极。2022至2024年间，印度吸引房地产股权投资达267亿美元，反映资本对成熟市场形态的认可。全球机构正与本土平台深度合作，共建技术驱动、可扩展且符合ESG标准的资产生态，凸显印度在全球投资组合中的战略地位日益提升。
房地产投资信托基金（REITs）与基础设施投资信托基金（InvITs）持续深化资本市场，总资产管理规模（AUM）突破940亿美元，增长迅猛。配合仓储AIFs等私募工具，为投资者提供稳定收益资产的高效入口，精准对接物流等高增长赛道。总体而言，这些金融创新正不断解锁新资金来源、提升资产质量、强化市场透明度，将印度更深层次地融入全球房地产投资版图，迈向可持续、制度化的发展新阶段。
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